전세금 반환 의무를 이행하지 않는 집주인 또는 임대관리업체 때문에 최근 전국 각지에서 전세금 사기 피해가 속출하고 있다. 일례로 지난 5월 천안 지역을 중심으로 오피스텔 보증금 수백억 원을 받고 이를 돌려주지 않은 모 임대관리업체 대표는 현재 잠적하였다가 검거되어 구속되기도 하였다.

이 같은 중개사고가 아니라 하더라도 임대인이 이런저런 이유로 전세금 반환 의사 내지 능력이 없는 상태라면 임차인은 변호사를 통하여 적극적으로 전세금 반환 소송을 제기할 필요가 있다. 임차인으로서는 무엇보다도 빠른 전세금 반환이 중요하고 시간과 비용을 낭비할 여유가 없기에, 변호사와의 상담을 통해 시행착오의 여지를 없앨 필요가 있다.

서초동 법무법인(유한) 명천의 부동산 전문 손수범 변호사는 전세금 사기의 주체가 임대관리 회사인지 아니면 임대인인지에 따라 적용되는 법리를 달리해야 한다고 말한다. 손수범 변호사는 “임대관리 업체가 임차인에게는 전세 계약으로 설명하고 임대인에게는 월세 계약을 체결한 것으로 속인 사안에서는 임대인이 관리 회사에 전세금 계약 체결의 권한을 수여하였는지, 그러한 대리권 수여가 없었다 하더라도 임대인이 전세금에 대한 계약상 책임을 지는지 여부가 쟁점이 된다”고 정리하였다.

이어 손수범 변호사는 “통상 임대관리 업체가 임대인과 체결한 위탁 계약서를 보면 보증금과 월세를 관리 회사가 임의로 정할 수 있다는 취지로 규정한 부분이 많기에 전세 계약 체결의 대리 권한이 인정될 가능성이 높고, 설령 그렇지 않더라도 변호사를 통해 표현대리를 주장할 수 있다”고 지적하였다. “다만 민법 제126조의 표현대리에 있어 정당한 이유가 있다는 점은 표현대리의 상대방(임차인)이 입증책임을 진다는 것이 대법원의 입장이므로, 충실한 입증을 통해 전세금 반환소송을 승소로 이끌어야 하겠다”고 설명하였다.

임대관리 업체의 전세금 사기 사안에 대해 전세금 반환청구소송을 제기한 경우 ‘전세금 반환은 임대관리 회사가 책임진다’는 임대차 계약서 내용이 문제 될 수 있다. 이에 대해 부동산전문 손수범 변호사는 “최근 천안지원 등에서 소위 집 이야기 전세금반환청구소송에 대한 판결이 속속 선고되고 있는데, 그중 임대인의 보증금 반환 의무를 면제하는 특약은 효력을 인정하기 어렵다는 이유로 원고 승소 판결을 내린 사례가 있다”고 설명하면서 “다만 이는 아직 하급심의 판단이기 때문에 구체적 사안마다 역량 있는 부동산전문변호사를 통해 전세금 반환소송을 확실히 진행할 필요가 있다”고 덧붙였다.

간혹 갭투자 등으로 변제능력을 상실한 집주인이 “경매 시 전세금액 이하로 낙찰될 것이니 집을 매수하라”고 권유하는 경우가 있는데, 만일 다른 채권자가 경매신청 기세를 보이지 않는 상황임에도 이를 속였거나 경매를 신청할 채권자가 아예 없었던 상황이라면 사기죄나 강제집행면탈죄 등이 성립하는지 살펴보아야 한다.

또한 임대인이 전세금 반환에 불응할 경우에는 먼저 주택임대차법상의 임차권등기 명령을 신청할 필요가 있다. 만일 임차권등기 후에도 보증금을 반환하지 않는다면 곧바로 강제경매를 신청할 수는 없고, 집행권원을 얻기 위해 전세금 반환 소송을 진행해야 한다.

한편, 법무법인(유한) 명천의 부동산전문 손수범 변호사는 다양한 부동산 사건에서 성공적인 결과를 이끌어내고 있으며, 부동산 전문 변호사만의 노하우를 토대로 부동산 소송 전반에 관하여 종합적인 법률 서비스를 제공하고 있다.