<대한금융신문 온라인팀> 최근 한 언론보도를 통해 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 울며 겨자 먹기로 임대사업자가 된 사연이 소개된 바 있다. 보도에 의하면 집주인은 소위 갭투자 실패로 인해 해당 세입자에 대한 전세보증금 반환의무를 이행할 수 없다고 일방적으로 통보하면서 단지 전셋집의 소유명의만 이전받으라고 요구하였다.
 
이 같은 경우 임차인은 대개 어쩔 수 없이 소유주가 되지만 해당 주택이 임대등록되어 있었다면 임대사업자 등록을 해야 하고 유주택자가 되어 주택청약도 할 수 없게 되는 등 또 다른 피해를 입는 결과가 되는 것이 보통이다. 그렇다면 억울하게 돌려받지 못한 내 전세금에 대해 전세보증금반환청구소송을 통해 돌려받는 것은 불가능한 일일까.
 
이에 대해 법무법인(유한) 명천의 부동산전문변호사, 손수범 변호사는 “전세금반환 문제는 단순히 전세보증금반환청구소송에서 승소한다 하여 해결될 성질이 아니며, 반드시 강제집행(강제경매) 시 배당가능성을 객관적으로 판단한 다음 법적 대응에 나서야 한다”고 설명하였다.
 
손수범 변호사는 “임차인이 대항력 및 확정일자를 갖추면 우선변제권을 가지지만, 저당권자 등과 달리 자신이 직접 경매신청을 하려면 확정판결 등 집행권원이 필요하기에 최대한 신속히 전세보증금반환청구소송에서 승소하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.
 
즉 세입자 입장에서 전세보증금반환청구소송은 승소판결은 물론 얼마나 빨리 승소하느냐가 관건이 되므로 승소 경험이 풍부한 부동산전문변호사를 통해 신속히 절차를 진행할 필요가 있다. 해당 주택에 대한 정확한 권리분석을 통해 배당가능성에 대해서까지 객관적인 법률 조언을 받았다면, 경매에 대한 집주인의 막연한 협박성 발언은 너무 미리 걱정하지 않아도 된다.
 
손수범 변호사는 “주택임대차법상 소액보증금 최우선변제권은 강력한 권리이지만 구분건물이 아닌 주택에서는 생각만큼 보증금회수에 효과적이지 않을 수 있다. 예컨대 다가구주택은 1개의 단독주택에 해당하므로 경매가격의 1/2 범위 내에서 ‘모든 세입자들의’ 최우선변제금을 나누어 가져갈 수밖에 없다”고 답변하였다.
 
변제자력은 있어 보이는데 이런저런 이유로 보증금반환을 지체하는 집주인에 대해서는 주임법상의 ‘임차권등기명령’ 신청을 해볼 필요가 있다. 더 큰 문제는 서두에 소개한 바와 같이 ‘보증금과 매매가의 차이가 별로 없으므로 보증금반환 대신 집을 매수하라’고 반강제 권유하는 경우이다.
 
부동산전문변호사이자 형사전문변호사인 손수범 변호사는 “만일 집주인이 경매신청 내지 소제기를 하지 말라고 하면서 허위사실을 세입자에게 고지하였고 이를 믿은 세입자가 보증금채권을 포기하는 대신 집을 매수한 것이라면 경우에 따라 사기죄 및 강제집행면탈죄로의 고소를 검토해 볼 수 있다”고 설명하였다.
 
전세금을 돌려받지 못한 세입자로서는 전세보증금반환청구소송을 비롯한 다양한 법적 수단을 효과적으로 활용할 수 있는 부동산전문변호사를 선택하는 것이 문제 해결의 지름길이 될 수 있겠다.